【連載】不動産投資の考え方 Vol.017 リフォームの指標

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連載第十七回は、リフォームを行う際に指標とすべき考え方について解説します。

指標とすべき「リフォーム利回り」とは？

高利回り物件の多くは空室が多く、建物もボロボロの状態が大半です。商品化されておらず、すぐに人が住める状態ではない物件が多いのです。そのため、リフォームは必須となります。

また、投資用物件とマイホームのような実需物件では、同じリフォームにも差があるものです。大事なポイントは、やはり費用対効果です。できるだけ安く仕上げて、入居付けを行うことが一番の課題です。
築年数が古くても8割方埋まっているような物件であれば、空室のみリフォームし、人が住めるような状態にして、すぐに貸し出すやり方もあるでしょう。もしくは全空物件のような難度の高い物件を安く買って、全体的にリノベーションを加えてバリューアップするという方法もあります。

このように、リフォームには、原状回復といわれる必要最低限のリフォームと、物件そのものの価値を高める、バリューアップのリフォームの2種類があります。
バリューアップにしても、ポイントを押さえた低コストリフォームと、設備交換や間取り変更を伴う大がかりなリフォームがあります。

いずれの場合でも、かけた工事費用がどれくらいの費用対効果を出せるのか、どれくらいの期間で費用を回収できるのか、「リフォーム利回り」を計算します。

リフォーム利回りの計算方法

リフォームをした効果で上がった家賃額と、工事総額の1年当たりの回収率を以下にご紹介します。

（例）3万円の家賃で貸していた物件を100万円かけてリフォームし、5万円で貸せた場合のリフォーム利回りは・・・
5万円（リフォーム後の家賃）-3万円（リフォーム前家賃）＝2万円の家賃アップ→年間24万円の家賃アップ
24万円【年間家賃アップ】÷100万円（リフォーム費用）=24

24%のリフォーム利回りとなります。
つまり、リフォームをしたことにより、上がった家賃で年間24%のリフォーム代金を回収できて、物件全体の利回りも上がるということです。

ターゲティングリフォームのススメ

入居付けがしやすいリフォームのポイントや特徴をいえば、入居ターゲットをしっかり想定して、そこで求められる部屋づくりをすることです。ファミリータイプでは最新のキッチン設備は大きな競争力をもちますが、シングル向けではそこまでのものは求められません。ターゲットに合ったニーズの見極めは非常に大切です。

そして、やりすぎないことも重要です。
リフォームで最も有効なのは、水回りの交換です。キッチンをはじめ、バスルーム・化粧洗面台など水回り部分をすべて交換することで新築同様によみがえります。
しかし、費用の回収までを考えれば、水回りを全部交換するまでにはなかなか踏み切れないものです。実際、そこまで施しても入居付けの効果がなかなか表れないケースもあります。
入居者も、自分のマイホームとして物件を購入して住む場合は、断熱材が入っているかなどを詳細にチェックしますが、賃貸の場合はそこまで調べないものです。また、賃貸物件を案内する入居付けの営業マンも、そこまで説明できないでしょう。
つまり、徹底的にリフォームをする必要はなく、あくまで第一印象がキレイで雰囲気がいい部屋に仕上げることが大事なのです。

まず清潔感、次にデザイン性です。
たとえばユニットバスを交換してキレイにすると50万円から100万円の費用がかかりますが、浴室の壁をアクセントとして一面だけ高級感のある木目調にするだけなら、浴室の広さにもよりますが約12万円程度で済みます。浴室を木目調にリフォームするにはパネルもありますが、「3M」という耐水性に優れたシートがあり、一面貼るだけでも印象が良くなります。このシートは色柄が豊富で、木目調でも本物そっくりです。パネル施工よりもこのシートのほうが安いのですが、下地がデコボコしている場合は貼ったときに仕上がりが悪くなります。下地によってはパネルで対処したほうがいい場合もあります。

そして水栓（蛇口）を交換します。本来であればすべてを交換したほうがいいですが、パッと目につく部分を新品にするだけでも、随分と印象は変わります。そうやってポイントを押さえたリフォームをします。

リフォームすべきタイミングの見極め方

リフォームを行うタイミングですが、自分の家として住むのであれば、外から見えない部分もすべて同時にやっておいたほうがいいですし、住みながらコツコツ手を入れていってもいいと考えます。
対して収益物件では、資金の問題もあり「今のタイミングでやるのか？その次の退室時にやるのか？」という判断をする必要があります。

前提として、全空室であれば一気にやったほうがベターです。同じ修繕であっても入居者がいる状態で行うより、全空室のほうが工事しやすいからです。
また、入居者がいる中でのリフォーム工事は、万が一トラブルが発生すれば、すぐにでも駆け付けて対応しなければなりません。そうなった場合、対応は費用を度外視しなければならず、緊急に職人を集めなければなりません。大家として責任をもってやらなければいけないわけです。だから、全空室時にリフォームに手を付けるべきなのです。
特に間取り変更を伴うような大掛かりな工事は、購入直後のタイミングで行うのがベストです。入居率が改善した状態になってから始めるのは、現実的ではありません。

細かく区切られた和室のある古くさい2DKなどの物件でも、1LDKの洋室に間取りを変更すると家賃も上がり、反響もよくなる場合があります。メンテナンスコストも、畳よりフローリング、クッションフロアのほうが安くなります。
しかし、すべてに手を付ければ資金がいくらあっても足りません。そこは難しい判断です。やはり投資家目線で考えると、なるべくお金をかけたくないものです。

そのようなことまで相談のできるリフォーム業者を味方につけると、百人力です。投資家目線で判断ができるリフォーム業者をパートナーにもつことが、投資を行う上で重要なのです。

なごみは購入から管理までワンストップの提案をしているため、大規模修繕が必要な再生物件は得意とするところです。
必要な修繕費用は購入時にまとめて計算して、1本の融資で購入費用と修繕費用の両方を借りることが可能です。これを別々にして融資を受けるのは大変な作業ですし、借り方によっては後の融資に影響を及ぼすこともあります。


次回は、リフォーム賃金と業者の選び方について解説します。