【連載】不動産投資の考え方 Vol.004 物件タイプの基本的な考え方

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連載第四回では、エリアを選ぶにあたって指標となる「融資」について、また、入居率とレントロールの考え方についての考え方等を解説します。

エリア選定の指標となる「融資」についての考え方

「どのエリアの不動産を買うべきか」という質問に対する回答は、逆説的ですが、「使える融資元によって狙うエリアを選定すべき」です。当然、その人の属性も戦略に関わってきます。
属性については次章で詳しく解説しますが、ざっくり解説すると、仕事の内容や年収、勤続年数、家族構成などから金融機関が判断します。一般的には一部上場の企業に勤めるサラリーマンや公務員などが「高属性」とされ、使える金融機関や融資額も多くなります。逆に不安定な職種は「低属性」とされ、融資条件が厳しくなる傾向にあります。

たとえば、年収がさほど高くなく、使える金融機関が限られるという場合は、利回り重視の郊外物件で不動産投資を始めるという選択もあります。
サラリーマン投資家の中には、「自宅の近所で購入したい」というように縁のある地域、よく知る地域にこだわる人もいます。その選択は必ずしも正解とはいえません。もちろん、自分が住んでいるエリアの靭件が収支に合えばいいでしょう。しかし、東京23区に住んでいる人が「自宅から近くて今の自分でもなんとか買えるから」という理由で都心の利回りの低い物件を最初に買ってしまうのは、あまりよい選択ではありません。

エリア選びのスタートは「融資を使って、自分が買えるかどうか」という観点から判断していくことになります。
年収がさほど高くなく、金融資産も限られている人の場合、まずは「利回りを重視して、郊外もしくは地方の納件を購入する。購入資金は政府系金融機関から融資を受けて調達する」ことになります。

一部の不動産投資の本では「都心一等地の物件は資産価値が下落しないからお勧め」とされています。確かに事実です。しかし、それをサラリーマン投資家が鵜呑みにしてはいけません。都心一等地の勤件ともなると確かに賃貸無要は堅いですが、利回りはかなり低い状況で、返済を考えればキャッシュフローがかなり低い物件となります。
たとえ資産価値があっても、収益性の低い物件が集まるエリアは、収益性を追い求める投資家が勝負するエリアではないのです。
空室にやきもきしたり、将来の資産価値の下落を心配する必要こそなくなるかもしれませんが、こういった物件はそもそも購入自体が難しいものです。なんとか購入できたとしても、その物件以降、資金面で次の物件に進むことが難しくなってしまったということにならないよう、収益性を加味した物件を選ぶことが大切です。

「需給バランス」のチェックは必須！

たとえば、賃貸物件としての将来性に鑑み、賃貸需要のあるエリアを選ぶとき、人口減少を考えれば、必然的に都心しか選択肢はありません。「都心で築年数が浅く、加えて利回りが良く、値段も安い物件」そんなすべてを満たすような物件はなかなかありません。
むしろ「こんなところに賃貸需要があるのか？」と不安に思えるような、あまり注目されないような地方のほうにチャンスはあるケースが多いです。
投資人気が高く、物件過剰によって激戦区となったエリアは、もはや需要以上の物件を投資家が供給していて、いってみれば「中途半端なエリア」となっています。
宣伝広告費といった客付けのためのコストが、通常家賃の1～2カ月分のところ、そいった供給過多のエリアでは4〜5カ月分もかかることがあります。このような場合じ利回りでも客付けのためのコストが余分にかかり、収益を圧迫します。
そう考えると県庁所在地でもない一見マイナーな街のほうが、圧倒的にライバルの存が少なく、その結果、宣伝広告費もかからず、ごく当たり前の大家としての努力で入居けが可能になる場合があります。競合物件があっても、周辺はのんびりした地主が多く新規参入した意欲的な投資家が成功するケースが多くなっています。

微戦区の例を挙げると、神奈川県のとある大学の周辺地域です。学生要を当て込でワンルーム、IKの賃貸物件がそれこそ無数にあり、風呂・トイレ・冷暖房完備で家賃1万5000円といった低賃料の安い部屋もあります。埼玉県のとある大学の周辺地域では、1K物件が過剰に建てられているため、中古になると家賃1万円強になります。千葉県千葉市でいえば、一部の区のモノレール沿いは築古の1Kも厳しいでしょう。
「千葉市なら県庁所在地だし大丈夫」と考える人もいるかもしれませんが、供給過多エリアの単身用物件などは家賃が安い分、借りる人の属性も下がることが多く、もっと地方の3DK物件のほうがよっぽど家賃収入は安定している印象です。

いわゆる「地方」では、供給が少ないため物件も数は多くありません。その代わり、価格が安くて高稼働という、お買い得な物件を購入できるチャンスがあります。
ただ、地方ならどこでもいいかというと、そうではありません。限界集落のような著しく人口が減少している地域、近隣に働く場所がないなど明らかに要が見られない地域やインフラが整わない地域はもちろん避けるべきでしょう。
また、投資ターゲットとする地域のリサーチは必須です。安定した要はあっても、近隣に空地が多い地域では、大手メーカーが相続対策と称して地主にどんどん新築アパートを建てさせることがあります。そうなると、エリアの家賃が軒並みガツンと下がり、家賃相場の崩壊に巻き込まれることもあるため、留意する必要があります。

ちょっと極端ですが「不動産投資を始める場所は限定しないほうがいい。融資が付いて、賃貸要があって自分が買える物件から収益が上がれば必ずしも特定のエリアにこだわらなくていい」となごみは考えています。まずは物件の条件が自分の求める条件を満たす物件なのかを確認し、クリアした後から地域を知るくらいでもいいでしょう「場所選びが重要だ」「どこどこの物件を買え」という話は参考程度にとどめるべきです。
「都心一等地」といったエリアに対するこだわりを捨てることで、さまざまなエリアの物件が候補になります。実際になごみがサポートしている投資家にも、都内に物件をもちながら、千葉県の外房エリアにも戸建てを5～6棟所有している人もいます。つまりリスク分散をしているのです。こんなふうに小ぶりの物件を複数所有しながら、それぞれの物件が、自分の求める条件をクリアしている状態が一番安定しています。
エリアに関してこだわりを捨てることで、まずは投資の間口を広くすべきです。しいていうなら「こだわりを捨てることにこだわれ」なのです。

区分、戸建て、一棟.....どんな物件を選ぶべきか？

収益物件にはさまざまな種類があります。区分マンションや一棟もの、木造・鉄骨造・RC造など・・・・・・その構造もいろいろです。
また、同じ構造であっても築年数によっても随分違います。基本的には物件に分けられますが、それが築5年なのか築15年なのか、築50年なのかによっても変わります。
入居率が著しく低く、空室がたくさんある物件もあれば、建物が古くボロボロだったりする物件もあります。なかには築年数が古い戸建てや一棟物件は心配で、築年数の浅い区分マンションを選ぶ投資家もいます。区分マンションを買う判断が即失敗とはなりませんし、古いのが嫌だという人は無理をしてまで買う必要はありません。
「〇〇じゃないとダメ」と決めつけるのではなく、さまざまな物件を所有することが不動産投資家としての経験となります。新築物件から築古物件までまんべんなくもつことで、所有物件全体のバランスをよくするという考え方もあります。

それぞれにメリットもあれば、デメリットもあります。要は一長一短で、「古くてボロ、物件がダメ」ということではなく、たとえボロい物件でも、相場よりも安く買えればいいのです。
中古物件をリフォームする方法はいくらでもあります。どれだけ築年数が古くても、安い価格で収支が合えば、古さは問題ではありません。

「入居率」と「レントロール」についての考え方

「レントロール（家賃明細票）」と「入居率」を購入時の資料としてチェックする人は多いと思いますが、実は検討の手段としてあまり意味がありません。あえて過激な書き方をしましたが、結局は書類の上でつくられた瞬間最大風速"のようなものです。
レントロールは、不動産を貸借するときの条件の一覧で、その収益物件の価値を評価、あるいは融資の際に参考資料として利用されます。特に不動産を購入する際に家賃収入を把握する上で重要な指標と位置付けられていますが、「購入したら全室退去した」という可能性がないとはいえません。購入の前提として、仮にそうなったときに「いくらコストをかけると埋まるのか」を認識しておく必要があります。
つまり先ほどの「検討の手段としてあまり意味がない」の真意は「意味がない」というよりは、「鵜呑みにするのは危険」ということなのですが、少しでも心に残るようにあえてエッジの利いた言葉を選んでみました。
「レントロールを見て安心」「入居率が堅い」ではなく、退去があった場合、家賃をいくらで引き直したら決まるのか。その引き直し家賃も、エリア最安値ではなくて相場より少し安いラインが無難です。
しかし、このシミュレーションの加減が難しいので「レントロールが出てきても鵜呑みにするな」といえば、投資家はガチガチに低い目線で値段を引き直して、大幅な指し値交渉を行うケースもあります。
投資家が堅めのラインを見極めたいという気持ちはわかります。しかし、実際の現場では、意外と高く決まることもあり、そこが不動産の面白いところです。エリアの戸建て賃料相場が6万円くらいの場所も、ポンと8万円で決まることもあります。この見極めは難しいところで、ルールやマニュアルのように決められるものではありませんが、ポジティブに考えたほうが思わぬ高利回りを実現する可能性が高いように思えます。

たとえば、ペット可にして少し高めの家賃で募集して、それで入居が決まれば大成功です。時期やタイミングにより高めでも決まることが、賃貸ではままあります。エリアの賃料相場の最低ラインと最高ラインを意識して、その範囲内で最適なポジションを探りながら調整していくという運営の仕方をお勧めします。
エリアの最低賃料を把握することは大事ですが、常に最低賃料で物件価格を引き直して、大幅指し値を入れていたら「いつまでたっても物件が買えない」という弊害もあります。
そもそも、その物件がその値段で買えるなら、まず転売業者が現金で買っていってしまいます。

他にも、「本に書いてあった」からと、地場の不動産賃貸業者に電話してヒアリングする人もいますが、彼らは相場よりも低めの数字を答える傾向があります。というのも一般的に不動産業者は、査定を依頼されたら最初はきつめの数字を出す場合があるからです。
まずは「これなら決まる」という家賃のラインを提示して、少し高いところから始めて、徐々に下げていきながら成約させるのです。このやり方は依頼者としては、満足度が高くなります。「査定賃料で決まらなければ、査定した自分のせいになる」という人間心理が働くのかもしれません。
いずれにしても、投資家としては安定を求める心理が働いて、安い賃料想定にいきがちです。常に最安値が正解とは限らないので、そこは冷静に見たほうがいいでしょう。

次回は、本当に儲かる物件の探し方について、ご案内いたします。